多种需求预示楼市前景无忧 改善型楼盘依然"日光"

来源: 北京青年报 

来自中原地产、伟业我爱我家的统计数据显示,3月上半月,北京新房与二手房合计签约7252套,签约套数创下北京楼市6年来最低值。北京中原地产首席分析师张大伟表示,北京二手房市场从2013年四季度进入低迷,目前态势仍在延续。他预计,2014年北京二手房价格上涨幅度会放缓,但新建住宅价格会随着“限价令”的解禁而持续上扬,亦庄等部分热点区域的新建住宅可能受到市场的热捧。

市场观望情绪或将打破

对3月上半月的市场表现,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。

数据显示,第一批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户,其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户,而该项目提供自住房仅2000套。3月18日,开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据,43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。

张大伟指出,随着部分家庭自住房申购计划落空,市场会蓄积更多需求,为房价上涨积蓄了势能。同时,如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度,限价政策可能逐步退出。

“为完成房价调控目标,北京去年有限价政策,导致新建住宅项目90%都是‘日光’,因为新房价格比二手房都低,这导致了2013年北京二手房价格涨幅超过新房。但自住房上市后,因为其价格比周边低30%,如果周边房价上涨20%,政府不会受到舆论压力,政府可以游刃有余地放开限价政策。”张大伟认为,今年1月来,北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证,也印证了他这一判断。

张大伟建议,在市场没有明显缓解供需结构的情况下,2015年前计划买房的人,现在切入这个市场是比较好的时间点。

多种需求叠加 楼市前景无忧 

业内人士认为,目前北京楼市暂时处于观望的背景下,2014年北京住房市场的竞争将会严重分化。一些改善型的中高端需要将成为成交的主力市场。

“单独二胎放开是很关键的政策。”张大伟认为,能够生育二胎的家庭往往有购房能力。粗略统计,有生二胎意愿的在北京有20万户,这些家庭大多需要中高端改善型住房。

北京房地产协会秘书长陈志判断,北京作为人口净流入的城市,随着单独二胎的放开,对改善性物业的需求必将明显增加。

陈志还提醒,2008年之后房价暴涨,很多购房者都是当时所谓的刚需,这个人群一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房。这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。

统计显示:北京存量房仍以刚需和别墅为主,改善型120—200平方米户型供应不足15000套,面积占比极低。目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面世。占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。亦庄金茂悦成为区域内开盘去化速度最快、开盘频率最高、唯一开盘售罄的项目。

张大伟认为,亦庄金茂悦项目开发的132平方米3.5居、161平方米3.5居和167平方米4.5居以及即将面市的188平方米5居,能够满足各种家庭的改善需求。亦庄金茂悦针对的市场,是未来北京需求增幅最大的人群——单独二胎和其他有改善需求的家庭。而北京亦庄实验小学,也就是十一学校小学分校的落户,更使这个项目受到市场追捧。

亦庄等区域板块受热捧 

业内人士指出,近年全国出了70到80个“地王”,而北京亦庄板块就出了三四个,成为全国地王最集中的区域。开发商对亦庄土地市场的狂热,是基于这一区域良好的发展前景。

南海子公园和商务区的建设,以及成龙世界公园的落户,使亦庄的基础设施和自然环境大大改善。多条地铁线路的建设和开通,国际化大都市专属产物——有轨电车规划目前也得到落实,使这里交通大为便利。

数据显示,2007年亦庄经济开发区仅有企业500余家,2013年注册企业已达5000余家,其中世界500强企业108家。去年底,马云率菜鸟网络进军亦庄。而今年刘强东将率京东商城总部落户亦庄。

专家认为,亦庄区域的房价上涨速度肯定远远高于北京市整体均值。他建议,购房者首先要考虑房子的区域,这是未来房价保值增值的根本。

责任编辑:陈纪彪